阿里巴巴創辦人馬雲在山頂的超級豪宅正進行重建。《立場》調查發現，地政總署去年以「增批」方式批准持有豪宅的離岸公司，以 1,172 萬元補地價的方式，取得毗鄰官地作私家路；批地文件去年 10 月已註冊，不過署方一直無公布。地政總署回覆指，2018 年收到業主申請將官地作為其私人地段的增批部份，稱按程序處理，並以十足市值評估補價金額，又承認並無在網頁公布同類個案。在《立場》查詢後，地政總署上周五（26 日）晚公布 2018 至 2020 年共有 4 宗同類個案。
本土研究社成員黃肇鴻指，「增批」官地予富商等同賣地，涉及公眾利益，公眾有需要知悉和監察，例如補地價金額是否合理，質疑地政總署並無理據不公開，而遇傳媒查詢才公布並不理想。
增批山頂官地予富商 地政總署無公布
據報道，馬雲 2015 年以「天價」15 億元購入山頂白加道 22 號超級豪宅。土地註冊處紀錄顯示，地政總署 2020 年 9 月批准該私人地段的業主、離岸公司 Alatini Group Limited 以 1,172 萬元補地價，取得毗鄰面積 58.6 平方米（約 630.5 呎）的官地。
根據該私人地段的地契，業主在上述官地本來已有通行權（Right of way），但政府有權向其他鄰近業主批出相同權利，或者基於道路原因收回該權利。
地政總署去年以增批（Extension）的方式，批准業主在補地價後將該幅官地納入其私人地段，並限制只可用作通道、除大閘外不可建屋，以及只可將出入口設於與白加道的相連位置，意味業主可將官地修築成私家路。
地政總署發出的「增批土地通知書」（Extension Letter），2020 年 10 月 21 日已於土地註冊處完成註冊，不過署方一直無公布。
馬雲據報 2015 年購入山頂白加道 22 號的超級豪宅及私人地段（白色虛線示），該處目前正重建。《立場》調查發現，地政總署 2020 年 9 月以「增批」方式，批准私人地段的業主以逾千萬元補地價，取得毗鄰約 630 呎的官地（紅色標示）作私家路，該幅官地現已被納入地盤範圍。不過地政總署從未公布，直至《立場》查詢，才將增批個案資料上載至網頁。（《立場》製圖）
律師：原本只可通行 買地後可獨享及修整
律師梁永鏗解釋，通行權是地役權的一種，例如住宅大廈門口的土地如屬官地，市民都可通行，而該份地契註明業主可通過指定的毗鄰官地，惟無獨佔的權力，「呢個情況可能係早年畫則時（業主）已同政府傾好，獲得批准以及同意」。
他解釋，業主買入官地後可獨佔土地及作較大規模修整，「以前一般只可作基本修整及鋪路，買入後土地就完全屬於業主，亦可以修整到好靚」。
Google 街景圖片顯示，該幅官地最早 2009 年已修築成豪宅的通道，並設有大閘。2019 年 10 月的街景圖顯示，豪宅正重建而官地不屬地盤範圍。
《立場》記者上月 9 日到場視察時，發現官地已有圍板，被納入地盤範圍，而原有通道的地磚被拆除，路面鋪上石屎。
測量師：難評估補價是否合理
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國解釋，補地價金額是以物業獲增批官地作通道前後的價值差額，而非單憑官地的面積釐定，亦受其他因素例如物業有沒有另一車路、車路寬度、交通情況等影響。
他指出，需掌握實況才可評估補地價金額是否合理，「若果之前係無路入，車要泊外面再行入去，咁（補地價）當然唔止咁嘅價錢，但如果原本都有路入，只係改善條路，咁就另當別論，所以個價錢係可以相差好遠」。
地政總署認無公布 《立場》查詢後上載 4 增批個案資料
地政總署回覆《立場》查詢時指，2018 年 12 月收到該私人地段的業主申請，將毗鄰的官地作為其地段的增批部份，又指一般而言申請須符合若干條件，包括所涉官地不可獨立發展、不可由申請人以外的人士使用，沒有可預見的公共用途，以及申請人須按十足市值繳付補價。
署方續指，有關官地只連接白加道與該私人地段，不能通往其他地方，經考慮有關條件並徵詢相關部門意見後，按程序處理該申請，又指評估補價金額時是以十足市值為評估基礎。
地政總署承認並無在網頁公布同類個案，不過在《立場》查詢後，署方上周五（2 月 26 日）晚突於網頁上公布 2018 至 2020 年共有 4 宗「增批」土地個案。
除了馬雲的超級豪宅外，另外 3 宗包括港燈與長實 2018 年 5 月補地價 6.5 億元，於海怡半島怡雅路興建酒店，當中獲增批約 1,378 平方呎用地作酒店或發電及配電用途，額外補地價 720 萬元。
2020 年 10 月，新地亦在屯門兆康第 54 區項目獲批增加約 2.23 萬平方呎用地，不過資料未有列明在補地價 5.5 億元中，該增批部份涉及多少金額。最後一宗為浸大於 2020 年 3 月獲增批約 8 萬平方呎用地，以作學生宿舍及教學設施發展，政府只收取 1000 元象徵性地價。
2019 年 10 月的 Google 街景圖顯示，豪宅正重建而該幅官地不屬地盤範圍。（Google 圖片）
馬雲的山頂白加道 22 號超級豪宅，獲增批官地作私家路。《立場》記者本月 9 日到場視察時，發現官地已有圍板，被納入地盤範圍。（立場記者攝）
黃肇鴻：公眾無法監察補地價金額是否合理
本土研究社成員黃肇鴻表示，政府收取補地價將官地「增批」予富商，本質上等同賣地，牽涉公共財產和公帑收入，屬於公眾利益，公眾有需要知悉，「補地價金額係咪合理？有無賤賣官地？如果公眾唔知，就無法監察甚至反對」。
他又質疑，地政總署不作公布的做法缺乏理據，「無論官地面積大定細，本身係咪無人要（閒置），宗數多或少，批咗出去都應該公布，唔係署方覺得唔使講就唔講，否則個準則係點呢？」
黃肇鴻批評，地政總署遇傳媒查詢才公布個案，情況並不理想，又指現時短期租約、政府部門撥地的公開資料有限，而最新揭發原來政府可以「增批」官地卻從來無公布，再次突顯土地資訊嚴重不透明，令公眾難以判斷土地有無善用。
記者：陳信熙、趙婉晴、黃穎彤、FC
馬雲據報 2015 以「天價」15 億元，購入山頂白加道 22 號超級豪宅重建，工程由「保華」承建，目前已大致完工。
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